Ermittlung der für die Anwendung des Ertragswertverfahrens erforderlichen üblichen Miete bei gemischt genutztem Grundstück

Das Finanzgericht Münster nahm dazu Stellung, auf welche Weise sich die für die Anwendung des Ertragswertverfahrens erforderliche übliche Miete (§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG) ermitteln lässt und welche Erkenntnisquellen der Schätzung der üblichen Miete (§ 186 Abs. 2 Satz 2 BewG) zugrunde gelegt werden können (Az. 3 K 398/20). Streitig war hier das anzuwendende Bewertungsverfahren bei der Bedarfsbewertung eines gemischt genutzten Grundstücks.

Nach § 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. BewG sind für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ab dem 01.01.2009 die Grundbesitzwerte gesondert festzustellen und für die wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens unter Anwendung der §§ 159 und 176 bis 198 BewG zu ermitteln. Die Bewertung bebauter Grundstücke ist von der Grundstücksart abhängig. Gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lasse, seien nach § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG im Ertragswertverfahren nach den §§ 184 bis 188 BewG zu bewerten. Wenn sich auf einem Grundstück mehrere selbstständige Gebäude oder Gebäudeteile befinden und sich für mindestens eines dieser Gebäude oder Gebäudeteile keine übliche Miete ermitteln lässt, erfolge die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren.

Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall sei das Ertragswertverfahren als Regelverfahren für die Bewertung von gemischt genutzten Grundstücken zugrunde zu legen, denn auf dem örtlichen Grundstücksmarkt lasse sich für das streitgegenständliche Objekt eine übliche Miete ermitteln. Nach dem Wortlaut des § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG sei maßgeblich, ob sich eine solche Miete ermitteln lasse. Das ist so zu verstehen, dass es darauf ankommt, ob eine übliche Miete grundsätzlich ermittelbar ist. Zur Frage, auf welche Weise diese übliche Miete zu ermitteln sein muss, verhält sich der Gesetzestext nicht. Maßgeblich sei deshalb, ob im Prinzip anhand eines anerkannten Verfahrens eine übliche Miete ermittelbar sei. Die abstrakte Ermittelbarkeit der üblichen Miete könne u. a. dann gegeben sein, wenn der Nachweis der üblichen Miete durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens – sei es durch den Steuerpflichtigen oder auch durch die Finanzverwaltung – zumindest möglich erscheine. Die tatsächliche Erstellung eines Gutachtens sei hingegen nur erforderlich, sofern sich ein Beteiligter auf die darin konkret nachgewiesene übliche Miete im Rahmen des Ertragswertverfahrens berufen will. Weiterhin könne sich die abstrakte Ermittelbarkeit einer üblichen Miete daraus ergeben, dass ihre Ableitung aus einem Mietspiegel oder aus der tatsächlichen Miete in Betracht kommt. Eine übliche Miete sei, wie sich aus dem systematischen Normzusammenhang zwischen § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG mit § 186 Abs. 2 Satz 2 BewG ergebe, auch dann ermittelbar, wenn sie im Schätzungswege auf Grundlage geeigneter Schätzungsgrundlagen ermittelt werden kann. Maßgeblich sei insoweit, ob es sich um Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung handele.