Mündlicher Vertrag bei Bauvorhaben von Verbrauchern nach Gesetzesänderung zum 01.01.2018 ist nichtig

Grundsätzlich können zwar auch mündlich abgeschlossene Verträge rechtsverbindlich sein. Das gilt aber nicht, wenn das Gesetz eine besondere Form für den jeweiligen Vertrag vorschreibt. Das Oberlandesgericht Oldenburg hat einen Bauunternehmer und eine Bauherrin auf eine Gesetzesänderung aufmerksam machen müssen, die zum 01.01.2018 in Kraft trat. Seit diesem Tag bedürfen neu abgeschlossene Bauverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher der sog. Textform (§ 650i BGB). D. h., dass der Bauvertrag zwar keine Unterschriften tragen, der gesamte Vertrag (und damit auch der Zuschlag der Bauherrin) aber in einem Text (z. B. E-Mail, Fax o. ä.) dokumentiert sein muss. Anders als nach früherer Rechtslage ist eine nur mündliche Absprache in diesen Fällen nicht mehr ausreichend.

Der Bauunternehmer hatte die Bauherrin auf Zahlung offener Rechnungen über rund 80.000 Euro für die Errichtung einer privat genutzten Doppelhaushälfte verklagt. Die Beklagte hielt den Zahlungsansprüchen entgegen, dass die Bauarbeiten mangelhaft gewesen seien und der Bauunternehmer daher nur einen Anspruch auf den geminderten Werklohn habe. Das Landgericht Oldenburg hatte die Klage u. a. deshalb abgewiesen, weil der Bauunternehmer rechtliche Besonderheiten bei der Pauschalpreisabrechnung nicht eingehalten habe. Mit seiner Berufung verfolgte der Kläger seine Zahlungsansprüche weiter.

Das Oberlandesgericht wies die Parteien auf die Gesetzesänderung hin. Sie hatten ihren Bauvertrag im zweiten Halbjahr 2018 abgeschlossen, die neue Gesetzeslage jedoch nicht bedacht. Zwar hatte der Bauunternehmer der Beklagten zuvor schriftliche Angebotsunterlagen zukommen lassen, die Erteilung des Zuschlags durch die Bauherrin erfolgte jedoch nur mündlich. Das Oberlandesgericht erklärte den beiden Seiten, dass der Bauvertrag wegen des Formverstoßes von vornherein nichtig war. Damit fehlte für die Berechnung des Werklohns eine vertragliche Grundlage. Aber auch die Gewährleistungsansprüche der Bauherrin würden einen wirksamen Vertrag voraussetzen. So stellte sich nun die Frage, mit welchen Werten Bauleistungen abzurechnen und etwaige Baumängel zu berücksichtigen seien, wenn der zugrundeliegende Vertrag und die verabredeten Abrechnungsmodalitäten nichtig sind. Das Gericht hatte dazu die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des objektiven Marktwertes der Bauarbeiten einerseits sowie der anteiligen Höhe der behaupteten Baumängel andererseits in Erwägung gezogen. Eine abschließende Entscheidung ist jedoch nicht ergangen. Die Parteien haben nach einem entsprechenden Hinweis des Gerichts eine gütliche Einigung erzielt.