Beschaffenheit der Mietwohnung maßgeblich für ortsübliche Vergleichsmiete - Zutrittsrecht des Vermieters zwecks Gutachtenerstellung

Die Beschaffenheit der Wohnung ist gemäß § 558 Abs. 2 BGB maßgebend für die ortsübliche Vergleichsmiete. Dem Vermieter einer Wohnung steht daher ein Recht zum Zutritt zur Mietwohnung zu, wenn er einen Sachverständigen zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragt hat. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 77/23).

Die Vermieterin einer Doppelhaushälfte beabsichtigte eine Mieterhöhung. Da die Doppelhaushälfte nicht von einem Mietspiegel erfasst wurde, beauftragte die Vermieterin einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Um das Gutachten erstellen zu können, musste der Sachverständige Zutritt zur Doppelhaushälfte bekommen. Dies verweigerte aber der Mieter wiederholt, sodass die Vermieterin schließlich Klage auf Duldung des Zutritts erhob. Sowohl das Amtsgericht Erding als auch das Landgericht Landshut gaben der Duldungsklage statt. Dagegen richtete sich die Revision des Mieters.

Der Bundesgerichtshof bestätigte jedoch die Entscheidung der Vorinstanz. Der Vermieterin stehe ein Anspruch auf Zutritt zu der Doppelhaushälfte gemeinsam mit dem Sachverständigen zu. Das Interesse der Vermieterin, die Mietsache zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung zu begutachten, stelle einen sachlichen Grund für das Zutrittsbegehren dar. Die Beschaffenheit der Mietsache sei gemäß § 558 Abs. 2 BGB maßgebend für die ortsübliche Vergleichsmiete. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehöre auch deren Erhaltungszustand, welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne.